اوضاع آشفته مسکن؛ عدم توانمندی یا عدم خواستن!
اوضاع آشفته مسکن؛ عدم توانمندی یا عدم خواستن!

وضعیت مسکن ایران به شکل رکود تورمی است و میزان معاملات خرید و فروش به شدت پایین آمده است، و مشخص است پول‌های سفته بازی و سوداگرانه برای سرمایه‌گذاری وارد بازار مسکن شده‌اند و کاهش تقاضا در بازار مسکن مانع افزایش قیمت‏‌ها نشده است. طبیعتا تداوم این روند نیز به معنای کاهش سرمایه‏‌گذاری در مسکن است که خود عاملی در جهت افزایش قیمت‏‌ها و ژرفا یافتن بحران خواهد بود.

خزرفوری : یکی از بخش های مهم سبک زندگی اسلامی، چگونگی محل زندگی انسان یا همان مسکن است. اسلام و سنت و روایات اهل بیت(ع)، شرایط گوناگونی را برای منزل بیان کرده اند که می توان به شرایط ظاهری، محیطی، امنیتی، مکانی و شرایط داخلی خانه مثل نظافت و نمای داخلی آن و… اشاره نمود. در نهایت باید گفت دین مقدس اسلام با دیدگاه جامع نگر، شرایط محل زندگی را به شکلی ترسیم نموده است که انسان به بهترین صورت بتواند در آن به استراحت و رفع خستگی بپردازد تا این مسئله، باعث آماده سازی روح و جسم او برای رسیدن به مراتب عالیه، یعنی مقام عبودیت و لقای الهی گردد.

واژه “بیت” به معنای ماوی و پناه گاه انسان ۴۷ بار درقرآن آمده است، واژه “مسکن و مساکن” و مشتقاتش در ۱۲ آیه شریفه قرآن دیده می شود و واژه “دار و دیار” با مشتقاتش با مفهوم جایگاه و محل، ۴۸ بار در کتاب آسمانی ما استعمال شده است.

در یک حدیث از پیامبر اکرم(ص) آمده است: از سعادت و خوشبختی مسلمان، وسعت خانه اوست (ابن بابویه، ١٣٦٢، ج١: ١٨٣).

البته در اینجا می بایست بر اساس عرف و تعداد خانوار و سایر مسائل به این موضوع مهم پرداخت. خانه باید فضایی باشد که راحتی خانواده در آن تأمین شود و این فقط در صورتی امکان پذیر است که وسعت خانه، متناسب با آن خانواده باشد، زیرا اگر وسعت خانه، کمتر از حد معمول باشد، این آرامش به صورت جدی، مورد صدمه قرار خواهد گرفت و اگر بیشتر نیز باشد عواقب دیگری دارد.

مطابق با روایات در این مبحث، مطالب گوناگون و مهمی یافت خواهد شد از جمله اینکه بهتر است ارتفاع خانه، بیش از ۷ تا ۹ ذراع نباشد که اگر کمترین حدّ ذراع (از سر آرنج تا نوک انگشت میانه) را پنجاه سانتی متر در نظر بگیریم، ارتفاع خانه نباید بیش از سه و نیم متر باشد و محکم سازی بنا و دوری از اشرافیت و خروجی منزل و مکان گزینی و امنیت و همسایگان و …

حال با این مقدمه چینی از اهمیت موضوع به بحران مسکن این روزها می پردازم، طبق آمارهای موجود از جمله بانک مرکزی قیمت متوسط هر متر مربع مسکن شهر تهران در سال۱۴۰۰ شمسی، بین ۴۰ الی ۴۵ میلیون تومان است. همچنین در شبه کلانشهر رشت برآورد میانگین هر متر مربع، ۲۰ الی ۲۵ میلیون تومان می باشد، یعنی برای خرید یک واحد آپارتمانی تازه ساخت ۸۰ متر مربعی باید حداقل بیش از ۱/۵ میلیارد تومان هزینه نمود یعنی اگر متوسط درآمد یک خانوار رشتی ماهیانه ۷ میلیون باشد(و هیچ خرجی نداشته باشد!!) حدود ۱۸ سال طول خواهد کشید تا صاحب مسکن شود، البته یک نکته که باید اشاره کنم این قیمت ها میانگین محسوب می شود مثلا در برخی محلات از جمله منظریه و گلسار قیمت کف هر متر مربع بالای ۳۵ میلیون تومان است و از طرفی این قیمت مسکن های نوساز است. (مشکلات و تخلفات ساخت و سازهای نسق و بی کیفیت و خطرناک و بدون نظارت در اینجا مورد بحث نیست).

وضعیت در مورد اجاره مسکن نیز از همین الگوی آشتفه پیروی می کند. با بررسی میدانی در سطح شهر رشت برای اجاره یک واحد آپارتمانی ۸۵ متری دو خوابه در محله متوسط و خوبی مانند خیابان معلم یا رشتیان، می بایست حداقل ۳۰۰ میلیون تومان پرداخت. فراموش نکنیم که وضعیت تشریح شده مربوط به دهک‏‌های درآمدی متوسط است و با این وصف وضعیت برای دهک‏‌های درآمدی پایین‏تر که هر روز بر شمار آنها افزوده می‏‌شود فاجعه‌‏بار است. در شبه کلانشهر رشت یک زوج جوان با وام ازدواج یکدیگر روی هم به مبلغ ۲۴۰ میلیون تومان نیز به سختی می توانند مسکنی ایده آل برای رهن و اجاره یابند، در صورتی که برای شروع یک زندگی مشترک هیچ خرج دیگر نداشته باشند! در مورد وام های خرید مسکن زوجین نیز باید گفت با توجه به سود بالای بانکی و بازپرداخت سنگین از یک طرف و خرید فقط چند متر در شهر تهران و سایر شهرهای بزرگ از طرفی دیگر، عملا راهکاری اجرایی تلقی نمی شود.

پس می توان گفت با این احتساب درآمدها و خرج کردها در سال جاری، کفاف خرید مسکن برای یک دوره عمر متعارف وجود نخواهد داشت! همچنین نسبت هزینه مسکن به درآمد در کشور ما بسیار بالاتر از سایر کشورهای دنیاست و این از لحاظ کیفیت زندگی یک فاجعه محسوب می شود.

وضعیت مسکن ایران به شکل رکود تورمی است و میزان معاملات خرید و فروش به شدت پایین آمده است، و مشخص است پول‌های سفته بازی و سوداگرانه برای سرمایه‌گذاری وارد بازار مسکن شده‌اند و کاهش تقاضا در بازار مسکن مانع افزایش قیمت‏‌ها نشده است. طبیعتا تداوم این روند نیز به معنای کاهش سرمایه‏‌گذاری در مسکن است که خود عاملی در جهت افزایش قیمت‏‌ها و ژرفا یافتن بحران خواهد بود.

بازار مسکن به‌‏گونه‌‏ای عمل کرده‏‌ که مسکن را از یک کالای مصرفی به یک کالای سرمایه‌‏ای بدل شود و دیگر نیاز واقعی افراد به مسکن تنها مؤلفه تعیین‌کننده نیست. سوداگران و واسطه‏‌ها به بازیگران اصلی بازار تبدیل شده است و سفته‌‏بازی و احتکار نیاز واقعی را سرکوب کرده است.

بررسی ها نشان می دهند فقط در طول یک دهه گذشته قیمت مسکن بیش از ۲۵ برابر افزایش داشته است به این ترتیب پس از گذشت بیش از چهار دهه نه تنها دعاوی انقلابی حمایت از مستضعفین (دستکم در حوزه مسکن) تحقق نیافته که برآوردن تأمین مسکن به عنوان یک نیاز اولیه انسانی روز به روز رنگ باخته است.

طبق آمارهای رسمی در کشور ایران بیش از ۳ میلیون مسکن خالی از سکنه وجود دارد و هر سال نیز به این تعداد خانه های خالی اضافه می شود که نشان از نگاه سرمایه ای غیرمولد به این حوزه است و طبق آمارهای رسمی افراد زیادی هستند که فقط مالک چند ده و یا چند صد خانه خالی هستند.

علاوه بر کنش‌‏های سوداگرانه فردی و شرکتی، بانک‏‌ها نقش گسترده‌‏ای در سوداگری مسکن داشته و دارند. منافع همین بانک‏‌ها و افراد و نهادهای پشت پرده آنها، می‏‌تواند یکی از علل اصلی عدم مداخله کارساز در بازار مسکن (به نفع مصرف‏‌کنندگان واقعی و قشر متوسط و جوانان) باشد. باید این پرسش را فراپیش نهاد که چرا باوجود ارائه ‏راهکارهای گوناگون توسط کارشناسان غیروابسته این حوزه برای مهار نیروهای سلطه‌‏گر بازار، این راهکارها با بی‏‌تفاوتی نهادهای مسئول روبرو می‏‌شود.

به نظر اینجانب علت اصلی بحران مسکن در ایران را باید در رهاسازی نیروهای بازار و اقتصاد آزاد و اجرای سیاست‏‌های تعدیل اقتصادی در ایران پس از جنگ دانست که تاکنون در دولت های مختلف به نحوی ادامه یافته است.

متاسفانه در عرصه های تولید و صنعت و کشاورزی و غیره… شرایط پر ریسک، پر پیچ و خم اداری، کم‏ بهره و با نرخ مالیاتی بالاست. بنابراین سرمایه از این بخش ها، به دلالی و سوداگری در زمین و مسکن میل پیدا می‌کند و ضمن افزایش تقاضای کاذب زمین و مسکن به افزایش قیمت آنها و اجاره‏‌بهایشان انجامیده و به افزایش نابرابری‌‏های اقتصادی و اجتماعی و سیاسی منجر شده و بر نرخ اشتغال نیز تأثیر منفی می گذارد. بنابراین دولت می بایست قوانینی وضع نماید که انگیزه سرمایه گذاری(نه سوداگری) در همه بخش ها بجز مسکن بالا رود.

یک راهبرد دیگر برای مقابله با این بحران شرایط کنونی، بکارگیری مالیات موثر در حوزه مسکن و املاک است. این سبک مالیات‏‌ها می‌تواند در چندین حوزه نمود داشته باشد از جمله: مالیات بر عایدی سرمایه ای املاک، مالیات بر نقل و انتقال املاک، مالیات سالانه املاک، مالیات بر درآمد اجاره املاک و مالیات بر درآمد حاصل از ساخت و فروش مسکن…

به این موارد باید مالیات بر خانه‏‌های خالی(به شکل سنگین)، مالیات خرید املاک گران‏قیمت، مالیات بر سودهای بزرگ حاصل از معامله ملک را نیز اضافه کرد.

همچنین بسیاری از طرح ها که در گذشته انجام شد و یا در حال انجام است غیرکارآمدی خود را اثبات نموده مانند ساخت خانه های ۲۵ متری یا وام ودیعه مستاجران، که این خود به نحوی باعث افزایش اجاره بها از سمت موجر شد و باز پرداخت آن وام با بهره بالا نیز برای مستاجر مشکلی دیگر شد، البته به شرطی که اگر ضامن هایش برای بانک جور شده باشد! همچنین پروژه مسکن مهر در همه جای ایران موفق نبود و در مناطق نیمه موفقی همچون شهر رشت هنوز زیرساخت هایش تکمیل نشده است. در مورد الزام حداکثر ۲۵ درصد افزایش اجاره بها نیز از هر فرد پرسیده شده این امر رعایت نشده و جدا از کاستی های مدیریتی، متاسفانه وجدان های اکثر موجرها نیز، نیاز به بیداری و یادآوری مجدد مفهوم انسانیت است.

گاها سوالی در ذهن ها به وجود می آید که مسئولین مربوطه اصلا از این اوضاع افسار گسیخته قیمتها خبر دارند؟ آیا تا به حال به این بنگاه و آن بنگاه و این محل و آن محل رفته اند تا ژرفای فاجعه را درک نمایند؟ البته حقوقها و مزایای بسیار بالاتر از میانگین جامعه باعث عدم درک جامعه خواهد شد و دیدند و دیدیم و خواهیم دید که این صندلی ها! گاها نیازهایی مانند خرید مسکن و اجاره آن را برای آقایان و خانواده شان به راحتی تامین میکند.
یقینا این شرایط مسکن زیبنده یک ایرانی مسلمان نیست، جوانان ما لایق بهترین ها هستند، حل مسائل حوزه مسکن علاوه بر ایجاد انگیزه و امید به زندگی باعث افزایش ازدواج خواهد شد و دغدغه اکثریت شهروندان و هم وطنان را برطرف خواهد کرد، در پایان از همه(بخصوص موجر ها) تقاضای رحم به سایر همنوعان را مسئلت دارم.

“صابر صلاح کار”
پژوهشگر مسائل سیاسی و ژئوپلیتیک”